Selon l'article 1730 du Code civil, “ s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure “. Cela signifie que c’est au locataire d’effectuer les petites réparations et l’entretien du logement afin de le maintenir en bon état. Le propriétaire, quant à lui, est responsable des travaux les plus importants. Si votre logement est géré par un professionnel de l’immobilier, c’est lui qui sera chargé de les faire réaliser.
L’entretien courant est à la charge du locataire
Si le code civil et différents décrets déterminent de manière énumérative, les travaux à charge du propriétaire et ceux à charge du locataire, les menus travaux sont généralement, à charge du locataire. Celui-ci a l’obligation d’entretenir la maison ou l’appartement qu’il prend en location, c’est-à-dire effectuer les réparations courantes qui résultent de l’usage normal du logement. La réglementation répertorie de façon très précise les menus travaux que vous devez assurer (décret n° 87-712 du 26 août 1987, J.O. du 30).
On peut citer par exemple le remplacement des ampoules, des fusibles et des prises, l’entretien de la robinetterie, des gouttières et des pelouses, etc. On parle alors de menues réparations. Dans le cadre d’une location meublée, le locataire doit porter une attention particulière aux meubles et équipements présents dans le logement.
Les travaux à l’initiative du locataire
Le propriétaire est tenu de laisser le locataire jouir pleinement du logement. C’est pourquoi la loi distingue les simples aménagements, qui ne nécessitent pas l’accord du bailleur, des transformations, qui elles, le requièrent.
Le locataire a le droit d’aménager librement le logement sans que le propriétaire exige la remise en état à la fin du bail, à condition que ces travaux ne transforment pas les lieux et les équipements (article 6d de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.) Cela inclut de repeindre les murs, changer un papier peint, installer une étagère démontable.
Pour des travaux plus importants, comme abattre une cloison, percer une ouverture ou encore créer une pièce, le locataire est dans l'obligation de demander l’autorisation. Si le locataire a effectué des travaux sans solliciter l’autorisation du propriétaire, celui-ci est en droit d’exiger la remise en état des lieux au départ du locataire. Si les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du logement, il peut exiger une remise en état immédiate. Dans ce cas de figure, le propriétaire est en droit de demander la résiliation du bail, pour non-respect par le locataire de ses obligations contractuelles.
Le propriétaire se doit de délivrer un logement en bon état
Le propriétaire à l'obligation de délivrer un logement décent à son locataire. À ce titre, il doit s’assurer qu’il est en bon état d’usage, que les équipements fonctionnent et qu’ils ne représentent aucun risque pour la santé et la sécurité du locataire. Par exemple, les rampes et balcons doivent être suffisamment solides, et les systèmes de chauffage et de ventilation doivent fonctionner et répondre aux normes en vigueur.
C’est donc au propriétaire de prendre en charge les grosses réparations et les remises à neuf, pour que le bien remplisse les critères de confort et de sécurité. Cela implique :
- les réparations d'urgence, liées directement à la décence du logement. Par exemple, un chauffe-eau en panne ou une fuite d’eau issue du toit. Même en cas de travaux urgents, le locataire est tenu de payer son loyer selon les modalités du bail.
- les gros travaux liés à la vétusté du bien. Par exemple, le remplacement des fenêtres, l’isolation du logement, le changement du système de chauffage. Ces travaux ne sont pas urgents, mais permettent de valoriser le bien sur le marché et d’éviter d’avoir à les réaliser en urgence.
- les travaux esthétiques, comme le changement d’une moquette élimée, sont aussi à la charge du propriétaire.
Notez que celui-ci n’est pas tenu de prendre en charge les travaux dus à un défaut d’entretien du locataire ou à une mauvaise utilisation des équipements. Si le logement est placé en copropriété, le propriétaire est tenu de payer pour les travaux et l’entretien des parties communes. Il pourra ensuite récupérer cette somme auprès de son locataire, principal bénéficiaire du service, au travers des charges locatives.
Qui prend en charge les réparations en fin de bail de location ?
Lors du départ du locataire, un état des lieux est réalisé afin de le comparer à l’état des lieux d’entrée. Lorsque des dégradations sont constatées, les frais de remise en état sont à la charge du locataire. Dans ce cas, le dépôt de garantie versé au début de la location est retenu.
En revanche, le locataire n’a pas à répondre des dégradations dues à la vétusté ou à l’usure normale des équipements comme la malfaçon, les vices de construction, ou un cas de force majeure.
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